近年来，随着供给侧结构改革的不断推进，我市房地产市场整体呈现出稳中有进、稳中向好的发展态势。作为第三产业的龙头，房地产业能否持续健康发展，不仅事关民生，更关系津市城市未来的发展与品位。为此，市政协经科外事委牵头，抽调部分政协委员组成专题调研组，9月初赴宜都、慈利、澧县等地考察当地的房地产业发展情况，同时对我市房地产业发展现状进行了深入调研，并引发了一些思考。
       一、客观看待成绩
       从近年特别是近三年来的发展形势和有关数据分析来看，我市房地产业发展呈现趋稳向好之势，主要表现在：
      1.市场规模不断扩大。目前，我市现有房地产开发楼盘14个，总面积约92万平方米（存量住宅约2700套、面积约33万平方米），完成房地产开发投资4.1亿元，在建开发项目10个，施工总面积38.2万平方米。其中，年内新开发项目1个，为金鼎大厦，开工面积2.93万平方米；正在办理报建前期手续项目1个，为金海岸二期，预估开发面积约42万平方米。截止8月底，全市完成房屋销售1130套，面积14万平方米，同比增长98.6%，销售面积与销售套数保持齐头并进之势。预计年底可实现1700套年销售量，创造历史最好记录。
       2.高端房产开始走俏。现在市民对楼盘品质的要求越来越高，随着澧县弘康公馆、浅水湾和我市六合城、新天地等一批品质高的楼盘推出，唤醒了市民对改善性高品质住宅的需求，规划标准高、配套设施齐、交通便捷、品位较高的楼盘备受购房者青睐，如我市六合城房产项目注重品质品位，房价虽略高于全市平均水平，但其销售形势较好，今年1—8月房屋销售395套，占全市在售楼盘销售总量的35 %。
       3.房产辐射略有增强。据调查，外县来我市购房对象主要来自澧县洪湖区，特别是小渡口镇、临津桥周边等地居民，房购量稳定在每年210套左右（2017年为211套，2018年为217套，2019年为209套），占我市购房总量的22%。今年1—4月疫情期间，外县居民来津购房119套。随着新开发楼盘的交付使用，预计今年周边县居民来津购房将达300—350套之间。从市场数据变化来看，我市房产对周边区县的吸引力稳中有增。
       4.销售价格平稳上扬。据统计，近三年来我市住宅商品房销售价格涨幅分别为14.5%、6.9%、6.1%，保持稳定小幅增长趋势。目前，全市楼盘销售价格最高的是六合城、新天地楼盘，达5100元/㎡，最低的是中设新城楼盘，为2800元/㎡。全市已开发的14处楼盘，今年均价保持在4000～4500元/㎡区间。
        二、理性直面问题
       目前，我市房地产业发展除受人口基数少、区位优势弱的“硬伤”影响外，还存在三个方面的突出问题需要正视。
       1.规建质量不高。一是规划引领不够。一方面，土地总体规划缺乏，土地收储供应有限。虽然编制了津澧新城空间规划，但津市城市发展没有修编土地开发利用总体规划，房产开发供地存在随意性、零散性，点状开发多，成片开发少。我市城北区虽收储了一定的土地（存量用地近2600亩，已审批1180亩，可直接开发700多亩，近400亩未征拆）可供短期开发，但从长远发展看，我市土地开发滞缓导致的房产供地不足依然存在。另一方面，房产开发“蜗居”，区域发展不均。城北区房产开发集中在西河街、生产街等位置优越地块，主要停留在“退二进三”地块开发和老城区的土地改造更新上，东部新城区近500亩成片土地未能实施“五通一平”，房产开发吸引力不强；城南区房产开发力度不够，目前仅开发了江南名苑、嘉城湖畔两处楼盘（不含高新区），围绕津港小镇建设的港口房产开发仍未启动。二是协调监管不力。房地产开发工作是一个系统工程，市场监管涉及到土地供给、规划立项、设计报审、施工监管、竣工验收、物业配套、运营维护等多个环节多个职能部门。实际工作中，由于部门协调不够没有形成联动监管机制，且缺少可操作性的实施细则，房产监管很大程度上依靠房企的自律和第三方监督，因而造成不同环节的监管缺位，导致楼盘“问题”不断。据统计，近三年来，全市因楼盘质量、房产配套、物业管理等问题上访160多批次1200多人次。三是房企自律不严。目前在津从事房产开发企业共有18家，其中本土房企7家，这些房企中大部分实力有限，有的资金链得不到保障依靠融资、社会资金经营，有的资质等级不够东拼西凑“挂靠”解决，且不少房企社会责任感不高，自律意识不强，真正实力雄厚且能严格执行规划设计、自觉接受部门监管的房企寥寥无几。
        2.品牌打造不够。一方面，在满足市民对美好住宅的向往上谋划不多、发力不够。纵观津市近年来的房地产发展，虽然总体趋稳向好，居住条件改善不少，但已开发的楼盘普遍设计单调、配套不优，谈不上品质化、高端化。我市除后湖（东湖）北边早期建有几栋低密度住宅外，没有规划开发一处低密度高端楼盘，引进品牌房企、一流物管徘徊多年未果。宜都市的御江南、慈利县的紫园山庄，利用独特的地域文化和山水资源开发了大量高品质楼盘，包括个性化低密度住宅群，房产开发销售火旺。另一方面，在推进房产业应对市场的转型上着力不多、助力不够。随着消费需求的升级，品质高端、管理智能、环境优美、体量庞大的楼盘将引领房市未来，房产转型已成必然。从津澧两地近年来的房产开发、经营趋势来看，老楼盘、小楼盘、普通楼盘销售冷淡，新楼盘、大楼盘、品质楼盘销售火爆。如澧县新开发的康澧四季园、格林小镇、碧桂园等品质楼盘上市后供不应求，格林小镇500多套房子开盘第一天就销售326套；津市六合城对接市场走品质化发展路子，楼盘销售情况明显好于其他在售楼盘。目前我市房产开发存在房产供地一卖了之、审批办证一发了事、后续监管服务弱化等现象，房地产业在经营思路、品牌意识、管理模式、服务职能等方面提升明显滞后，必须转型升级破茧突围，竞速裂变顺势而为。
       3.配套服务不优。一是三产服务发展疲软。我市商业用房普遍存在布局散、规模小、回报率低等状况，三产服务拉动房产力量有限，城市综合体宝悦乐城商户进驻率较低，星级酒店项目引进暂未取得实质进展，文旅开发滞后人气不旺，三产服务短板影响了房产商特别是品牌房企投资津市的信心，成为我市房地产持续健康发展的重要瓶颈之一。二是民生资源（项目）带动有限。教育资源吸引力欠缺。我市因教育资源布局欠优，资源品牌效应不强，除德雅中学带动周边布局了一定学区房外，城区基本没有开发学区楼盘，南区的湖畔华庭因一中品牌效应不优且楼盘品位不高，房屋销售一直冷淡。医疗资源拉动力不大。人民医院、妇保院因周边地理条件受限，房产开发处于自发状态；刚搬迁后的中医院吸附效应还没有显现，除先期已入驻的居然之家楼盘外，周边房产开发一片冷清。三是物业配套管理低下。一方面房产配套不够。由于目前政策对房产开发配套工程的规划设计报审没有硬性规定，主管职能部门对楼盘的道路、绿化、弱电、排水、车位等配套工程没有同步设计会审、没有同步施工监理，导致许多楼盘配套工程设计缺失或质量低劣形成“问题楼盘”。另一方面物管水平不高。我市现有物业服务企业21家，基本以本地企业为主，没有品牌物管企业进驻，现有物业公司普遍规模较小实力不强，人员老化（人均年龄55岁）素质不高，存在规范管理不力、服务质量不优。
        三、认真谋划发展
        1.前瞻定位，绘好规划引领图。建议以津澧新城空间规划为背景、以“品位高端、健康时尚、人文生态”为元素，以打造澧水流域最佳宜居城市为目标定位我市房地产业发展方向。要结合“十四五”规划编制工作，尽快编制好津市城市土地利用总体规划、土地储备和供应计划，确保土地利用率最大化。要顶层设计和制定好津市房地产发展中长期（5—10年）规划，做到房地产规划与土地规划、城市规划等“多规合一”、高度融合，以高水平房地产发展规划引领高品质房地产开发建设。要积极推行阳光规划，强化规划执行监管，坚决禁止随意变更规划乱开发行为，维护规划的严肃性、强制性、连续性。
       2.加强监管，把好品牌质量关。要以品牌构筑大格局。加强房产开发用地管控，科学供地（房产供地不少于300亩/年），有序投放，坚决杜绝零散式、见缝插针式的低品质小规模开发；大力推行宗地开发，引进一流房企开发一批用地不低于100亩的高端楼盘，推出一批符合政策的个性化“私人定制”房产，积极探索第四代绿色建筑地产开发，树立房产开发大品牌，构建房产开发大格局；强化小区物业配套监管，引进一批高水平物管企业，打造一批品牌小区，推进物业管理现代化。要以品质倒逼全监管。加强涉房职能部门协调，建立联动监管机制，实施监管综合执法，提高要素监管实效；积极探索房产配套与主体工程同步规划设计、同步施工监管、同步综合验收的新途径新方法，落实全程监管，确保工程质量；健全社会诚信评价体系，实施黑名单淘汰制度，强化行业监管，督促房产开发、房屋中介、物业管理等企业加强行业自律，提升品质意识。
       3.错位发展，走好产业带动路。一方面抓好功能错位。依照津澧新城空间布局，结合澧县商贸流通型城市与津市工业经济型城市特点，围绕我市南工北商城市功能分区以及市域行政资源、民生资源（项目）、自然资源、主导产业等分布，错位布局好津市房地产开发工作，发挥互补优势，避免同质竞争，弥补自身房地产市场短板。另一方面扣紧产业发展。建议围绕优化教育医卫布局，塑造教育医疗品牌，打造一批学区房和医区房；围绕车胤公园建设，打造一批文体地产；围绕津港小镇水运（物流）中心建设，打造一批港口地产；围绕新洲古镇、药山嘉山风景区建设，打造一批旅游地产；围绕毛里湖湿地、胥家湖、大关山等山水资源，打造一批康养地产；围绕优化园区生活配套，布设一批商业地产；围绕人才引进，开发一批“酒店式”公寓地产等等，形成津市多元化特色房产。
      4.优化服务，打好营商环境牌。建议成立市房地产业发展工作领导小组，建立房地产联席会议机制，加强对房地产发展工作的领导。要跟踪研判国家房产宏观政策，积极应对市场需求变化，引导房地产业自加压力转型升级。要借鉴先进县市经验做法，大胆推出适合津市市情的房地产发展系列优惠政策，进一步刺激消费扩大内需。要适度控制公租房建设规模，用活棚改货币化安置政策，降低对商品房市场的对冲作用。要认真研究解决房产开发中的各种困难和问题，对“问题楼盘”要一楼盘一对策销号式解决，维护房地产市场和社会大局稳定。要积极探索楼栋党建、法治小区、智慧物业等建设的新途径，推进物业小区共建共治。要加大城市形象宣传和房产用地推介力度，进一步简化涉房项目审批流程，优化后续监管服务，打造全国一流房地产发展营商环境。

【低密度住宅】 即限高18米，容积率在1.5以下的联排别墅（3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库/车位的联排式住宅）、独立别墅。

（课题调研组：牵头领导：石勇；组长：高曙光；副组长：周庆；成员：陈本方  田  华  刘小华  许翼飞  胡黎明  杜小琴）

附件：(略）

1.近三年津市市房地产开发经营情况统计表
2.宜都、慈利、澧县三市县房地产业发展情况及主要特点与做法